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【理上网来·经济大讲堂】房地产市场平稳健康发展是全社会最大的共同利益所在
2018-11-15

经济日报-中国经济网编者按:房地产的话题,从未离开过社会关注排行榜。近两年,“房住不炒”、长效机制、“租售并举”等成为房地产市场的关键词。围绕相关热点问题,清华大学建设管理系教授、房地产研究所所长刘洪玉接受了经济日报-中国经济网记者的专访。

  “房住不炒”是为降房价吗?

  十九大报告宣示,中国特色社会主义进入新时代。刘洪玉认为,房地产业和房地产市场也开始步入新时代,就是从数量扩张为主转变为以提高产品和服务的质量为主,以追逐住房资产升值为主转变为以满足居民住房使用需求为主,逐步形成了“房住不炒”的共识。该共识也将成为新时代房地产市场发展的一个重要特征。

  中国住房市场发展到现在,房价上涨的速度很快,带来很多问题。“房住不炒”的提出是为了降房价吗?

  对于这个问题,刘洪玉表示,“房住不炒”出发点是为了更好地满足人们住的需要。当然,“房住不炒”理念形成共识以后,对房价的稳定是有好处的。

  有人说房子“不炒”就是不能够买卖,刘洪玉认为也不是这样。“房住不炒”是一个新的住房发展理念,坚持或实现这个理念,就要有效遏制住房投机、合理引导住房投资、妥善保护住房消费,并最终实现全体人民住有所居的住房政策目标。从这个意义上来说,“房住不炒”的理念在不断深化住房制度改革的过程中,将发挥重要的指导作用。

  长效机制从何处发力?

  刘洪玉指出,房地产经过这么多年的发展,住房从总体上已经告别了短缺的时代。他举出数据称,全社会住房投资占GDP的比重已连续20多年超过8%,这在世界上是很少见的。尤其是2010年以来,我国全社会住房投资占GDP的比重达到12%左右,远超其他国家和地区快速城镇化时期的平均投资水平。所以未来我国住宅开发建设的机会应该是结构性的。

  为了促进市场长期健康平稳发展,中央提出加快建设房地产长效机制。那么,建设房地产长效机制要从哪些方面发力?

  在刘洪玉看来,加快建设房地产长效机制,首先是住房制度,要让每个人都有同样的机会获得基本住房,制度要清晰稳定,要避免“福利陷阱”。其次是税收制度,房地产税制要能保护住房消费、遏制住房投机。

  刘洪玉将买房环节称为进入住房市场的“入口”,建议通过将契税税率与买房人及其买房行为特征相关联,来调整人们的购买行为。将卖房称为离开市场“出口”,通过个人所得税的征收来调整住房增值,实现增值收益在个人和社会之间的合理分享。“把入口、出口这两关把住了,就可以保护‘住’、驱离‘炒’。”

  房地产税改革的核心目标是培育地方政府稳定持久财政收入来源

  作为房地产长效机制的重要内容,房地产税吸引了众多的关注目光。很多人认为,房价高就是因为没有征收房地产税。

  刘洪玉表示,好像有一个把房地产税神化的趋势,认为房地产税是万能的,只要一收房地产税,当前市场中存在的房价上涨过快问题、空置问题、住房占有不均问题等就都迎刃而解了。异化了房地产税的功能,这是件非常糟糕的事情。房地产税是国家财税制度改革很重要的一方面内容,其主要功能是为地方政府筹措财政收入,目标是成为地方政府稳定持久的财政收入来源,而不是用来调控房地产市场。

  刘洪玉认为,房地产税除了主要的功能以外,也有一些附带的效果,比如可能会影响房价,可能会提高住房资源的使用效率。但房地产税的征收,不能过分影响房价、不能过分影响人们持有住房的愿望,也是国际相关研究的共识。

  发展租赁市场不是不让买房

  中央提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。刘洪玉表示,现在发展租赁市场,实际上也是在“房住不炒”理念指导下完善住房制度的一种实践。

  刘洪玉指出,发展租赁市场,不是不让人们买房了,或者鼓励人们都去租房,而是弥补住房市场发展过程中租赁市场发展滞后的短板,为居民提供一个自由的、主要出于经济动因进行住房租买选择的环境,包括制度环境和市场环境。

  针对如何发展租赁市场,刘洪玉认为,首先要有汇集市场信息的服务平台,能够去伪存真,公开透明。同时,市场上要有足够的供应者,而且供应规范,所以现在提出来发展机构租赁。还有,住房租赁条例要尽快出来,参与到市场租赁的相关主体要遵循这些规范。

  “慢慢地,租住的人感觉租房子也是很舒心的事,发展住房租赁市场的目标就差不多实现了。”刘洪玉说。  

  房价“大起”“大落”都要防范

  至于房价,刘洪玉表示,从政策的角度来说,希望房地产市场能够保持稳定,避免大起大落。房地产市场还是要在稳定的基础上慢慢调整,要抑制、吸收消化泡沫,而不是主动刺破泡沫,保持房地产市场长期健康稳定发展。

  国家统计局最新发布的70城房价数据显示,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降,二三线城市涨幅回落。

  刘洪玉认为,过去防范“大起”,现在有了可能“大落”的危险以后,也要关注这方面。

  现在房价是不是历史上的最高点?刘洪玉认为很难这么说,可以肯定现在是一个阶段性的高点。房价有景气循环的周期变化。过去涨得快了,将来可能会慢下来,甚至是往下调整。但从更长的趋势看,房价应该随着经济社会的发展,呈现出向上的发展过程。(经济日报-中国经济网记者 马常艳)

稿源: 中国经济网
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